Hisseli taşınmazlarda bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan ön alım hakkının kullanımına ilişkin düzenlemede değişiklik süreci başladı. Anayasa Mahkemesi (AYM), ön alım davalarında bedelin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükümleri Anayasa'ya aykırı buldu.
AYM'nin 16 Temmuz 2026 tarihli kararı, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. İptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi ise dokuz ay sonraya bırakıldı.
ÖNALIM HAKKINDA RAYİÇ BEDEL DÜZENLEMESİ İPTAL EDİLDİ
Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara, kanundaki şartlar çerçevesinde öncelikli satın alma imkânı tanıyor.
7571 sayılı Kanun'la 2025 yılında Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yapılan değişiklikle, ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği tutarın hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanması öngörülmüştü.
Anayasa Mahkemesi, bu düzenlemenin yer aldığı fıkradaki rayiç bedel hükmünü iptal etti. İptal nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan fıkranın kalan kısmı ile değişikliğin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını sağlayan geçici hüküm de iptal edildi.
Fıkranın kalan kısmındaki, bedelin hâkim tarafından "gecikmeksizin" belirlenmesi, ön alım hakkı sahibince "kesin süre" içinde yatırılması ve yatırılan tutarın nemalandırılmasına ilişkin hükümler de ana kuralın iptali nedeniyle uygulanma imkânı kalmadığından iptal kapsamına girdi.
AYM: TARAFLAR ARASINDA ADİL DENGE KURULAMADI
Anayasa Mahkemesinin kararında, satıcı ile üçüncü kişi alıcının serbest iradeleriyle belirlediği satış bedelinin yerine mahkemece tespit edilen rayiç bedelin esas alınmasının tarafların iradesini etkisiz hâle getirdiği belirtildi.
Kararda, satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel ile mahkemenin belirlediği rayiç bedel arasında fark oluşmasının üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına neden olabileceği ifade edildi.
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeyeceği tutarın ancak yargılama sonunda belirlenmesinin de belirsizlik oluşturduğuna dikkat çekildi.
AYM, bu nedenlerle satıcı, alıcı ve ön alım hakkı sahibi arasındaki menfaatler bakımından adil dengenin sağlanamadığı sonucuna ulaştı.
GEÇMİŞTE AÇILAN DAVALARA İLİŞKİN HÜKÜM DE KAPSAMDA
İptal kararı yalnızca yeni açılacak davalarda uygulanacak rayiç bedel düzenlemesini kapsamıyor.
2025 yılında yapılan kanun değişikliğinin, bu değişiklik yürürlüğe girmeden önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici hüküm de iptal edildi.
Böylece AYM, rayiç bedel sisteminin geçmişte açılmış davalara uygulanmasına ilişkin düzenlemeyi de iptal kapsamına aldı.
RAYİÇ BEDEL UYGULAMASI HEMEN SONA ERMİYOR
Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasından dokuz ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.
6 Kasım 2026'da yayımlanan karar doğrultusunda iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut rayiç bedel düzenlemesi uygulanmaya devam edecek.
Başka bir ifadeyle, AYM'nin iptal kararı yayımlanmış olsa da rayiç bedel sistemi 6 Ağustos 2027'ye kadar yürürlükte kalacak.
Öte yandan AYM'nin kararı, hissedarların yasal ön alım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor. İptal, bu hakkın kullanımında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin düzenlemeleri kapsıyor.
